76万一平米 墓地秒杀一线城市房价 原因竟是这样简直太意外了

清明时节，天价墓地话题重回视野。

《21CBR》记者查询上海松鹤园今年3月中旬开售的新墓区，有面积0.6平方米的单/双穴墓，售价34.18万元;同面积的三穴墓，售价45.78万元。

若换算成每平方米的价格，高达76万元，远高于上海市中心房价。

墓地供不应求，价格还在不断往上涨。

从国内最大的殡葬服务提供商福寿园的财报来看，其去年总营收21.72亿元，实现净利润8.11亿元，经营利润率达47.4%。

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土地溢价

据前瞻产业研究院测算，按照每年1000万死亡人数，平均消费支出增长8%保守计算，预计到2026年，我国殡葬行业市场规模将达到4114亿元。

殡葬行业分为遗体处理、墓地服务、殡仪服务、其他产品销售及服务四大部分，其中墓地服务占比超50%，是复合增长率最高的业务。

遗体处理和殡仪服务环节，多由民政部门承办，市场化机构参与程度较低。

墓地业务则有自主定价权，可以通过土地溢价带来经济效益。

一位曾收购、运营过多个公墓项目的业内人士告诉《21CBR》记者，公墓主要是经营性和公益性，很多公益性公墓限定购买范围，导致市场供给不足。

另外，墓地采用一次买断，终生缴费的商业模式，销售基本不受经济周期波动影响。

殡葬行业相对封闭，主要由国有单位占主导地位，且高度分散，70%的市场份额由国有单位控制，30%为非国营。

在民营殡葬服务企业中，目前上市公司有五家：福寿园、福成股份、安贤园、万桐园、中国生命集团。

到2020年，福寿园的市占率为5.8%，居首位，其余4家的市占率均不到1%。

福寿园于1994年在上海创建，业务扩展到全国40多个城市。2022年，福寿园共运营墓园31座，殡仪设施30座。

福寿园的收益主要来自三大业务：墓园服务、殡仪服务、其他服务。

去年，殡仪和经营性墓园服务总量达到86248户，同比上升8.8%。

由于疫情影响，去年绝大多数家庭在办丧事时选择从简。福寿园迎来上市至今首次营收下滑。

全年总营收同比减少6.6%，净利润下降8.9%。

滚动开发

墓地及殡仪服务是低频消费，人们对于价格的敏感度较低，这使得企业可以通过各类服务增厚客单价。

除了提价，在一般火葬流程的六大费用中，寿衣、骨灰盒、殡仪馆服务费、随葬品、招待费这五项加起来，通常占总费用的50%左右，占比最大的还是墓地。

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墓地价格取决于拿地成本、行业进入壁垒和墓地稀缺性。

据上述业内人士介绍，要做墓地生意，因为牌照申请流程的复杂和诸多信息不对称，存在一定资源门槛。

另外，动辄上亿资金投入、5年起的回本周期，专业人才欠缺等问题，都劝退进入者。

有些地产商盲目拿地，很快就发现，墓地没有那么快卖出去，资金成了问题;墓地的逻辑是逐步拿地，滚动开发。

福寿园是行业龙头，其官网显示，可供出售的墓地类型多样，包括艺术墓区、树葬、传统墓区、草坪葬等。

例如定制艺术墓，职业设计师会根据客户生前的职业、生平经历、个人爱好等设计墓碑，最高可达50万元一座。

根据年报数据，2022年，福寿园共销售经营性墓穴13254个，按照15.63亿元的收入计算，单个墓穴均价为11.8万元，同比增长超6%。

相比水涨船高的墓地销售价格，福寿园早年的土地成本极低。

据媒体报道，2001年之前，公墓用地国家划拨，40万平方米的上海福寿园，土地成本仅190元/平方米。这和高昂售价之间，形成极为可观的溢价。

福寿园方面表示，截至2022年底，剩余可开发墓室的土地面积约262万平方米，按目前的建设速度估算，还可以卖67年。

早年殡葬改革，土地基本划拨或者租赁，会有高利润率。现在，很多地方政府规定，经营性墓地通过招拍挂方式获得土地，才可以根据市场调节价格。

前述业内人士解释，行业处于高利润阶段，规范化后，行业平均利润会稳定在一个更合理的区间。

殡葬互联网+

福寿园在为身后事寻找更多的可能性。

财报显示，截至2022年末，福寿园净现金为24.3亿元，有息负债比率为0.5%，并购不差钱。

据券商统计，2014年-2022年，福寿园与墓地相关的并购活动高达23次，金额为20.6亿元。

资金和资源两手硬的福寿园，忙着拓城提高市占率，打通业务链。

2015年，福寿园提供生前契约业务，希望吸引那些及早安排好自己身后事的人，提早锁定客户，为殡仪和墓园板块储备稳定的客源。

人们生前就可以和福寿园签立合约，约定自己或亲人逝世后开展殡葬礼仪服务的具体细节，包括临终关怀、遗体接送、灵堂搭建、告别仪式及法律咨询等相关后续服务。

去年，福寿园的生前契约签约量创新高，年内累计签约16759份合约，较上年增加21.8%。

董事长白晓江提出，将福寿园的定位从殡葬综合服务商，延伸为殡葬及生命科技服务提供商。

疫情期间线下祭扫服务关停，福寿园就推出福寿云云祭扫平台。

用户远程下达指令，通过VR看墓、云商城或者代客守灵、云讣告等方式，在线祭奠。

2022年，福寿园又发布了数字陵园·慧心谷项目，1比1复刻实体陵园，用户可以为逝者建造线上3D纪念馆，数字化存储记忆信息，甚至以数字人的形态与亲人对话。

在最近的业绩会上，福寿园还表示，计划和中国版ChatGPT进行合作，实现数字化AI客服。

前述行业人士表示，很多人觉得墓地生意暴利，是因为企业方不会主动宣传低价公墓，大量公益性公墓也未得到开放。

行业远未到成熟状态，制度设计上可以有突破，比如增加公益性公墓供给，这样供需会得到重新调整。